前言：

本文为飞视设计金星先生在2018设计师跨年趴上的部分演讲内容，因为整个演讲内容量较大，在此，只节选了部分内容和课件图片，完整内容可以去设计得到上查看视频回放，可以扫描文末二维码按要求获取完整课件。

我们飞视设计主要是做地产设计的，从业态角度来分，一类是商业地产，比如办公楼、裙楼商业空间等；一类是住宅地产，比如小区等；

如果从内容角度来分，我们也可以分成两种，一种是销售道具，像售楼处，是为服务地产商的；一种是做产品的，比如说精装房、办公空间等，是直接面向终端消费者的。

现在无论一线而是三四线城市，精装交付已经是一个大的趋势了，成本有高有低，根据客户不同的要求来设计完成的。

地产设计这十几年发展迅猛，从最早的我们自己不懂，甲方也不懂，野蛮发展的状态就把房子卖掉了，是对是错也没人知晓，到现在地产是越来越严谨了，彼此的专业度都大幅度的提高了。

我们公司的架构可能和常规的设计公司架构不同，通常都是以方案设计师来牵头的，但是和地产并不是十分契合，我们的模式更接近甲方的模式，我们称之为项目管理制。

传统的公司流程都是一个主案设计师做好方案后，和甲方汇报，通过后就交给施工图团队进行深化，主案跟进现场直到完工；但是在我们公司，做到项目负责人的多数是施工图出身，是因为从地产角度更多的是一个协助性的工作，要和甲方协调，营销协调，现场协调，单纯靠一个方案设计师并不现实。

我们采用项目制，一个项目负责人从项目最开始进入项目，和建筑，业主等所有的项目内容对接，要求各种前期的提资条件，方案，效果图，软装等是一个组合的大组，先定方案，然后不断的配人，根据不同的项目类型配置不同的方案人员，和效果图人员，逐渐的加入到这个项目组中。这是我们多年来慢慢总结出来的一个比较适合地产项目的一个工作流程。

虽然说设计的好坏见仁见智，但是设计是有“对错”的，我今天主要想和大家分享的是如果也是做地产设计的，有哪些方法是可以借鉴的，有哪些比较好的工作流程。

这是我们公司的工作流程，第一个是基础任务评估表，是我们项目开始的重要的一个前提条件，是我们能够做“对”设计，还是做“错”设计的基础。我们会要求甲方提供一系列的内容，比如项目的定位等，这个表格甚至比后面的方案设计、施工图绘制更加重要，因为做地产项目，我们不担心创意，我们更担心做错了。

另外，地产项目对造价成本是非常敏感的，给定你的限额是不可以超的，做地产项目也可能会有增项和材料变更，但是价钱不能超。我们做地产设计更像是甲方出了考试题，我们根据题目进行回答。我们认为设计是一件非常严谨的事情，设计是有“对错”的。

以朱家角水悦堂的售楼处为例，十几年前，可能就是甲方的一个电话，粗略的拿一个图纸就直接做了，但是现在，我们会要求甲方有一个市场定位报告，我们要知道它是卖什么产品的，是刚需？刚改？它的售楼处的设计是完全不一样的。

像朱家角水悦堂这个案例，它的产品是联排和叠墅，虽然是别墅类产品，但是不是高端别墅，可以理解为常规的刚改产品，把它定位在中高档的层次上，这是一个定位要求，通过这个，我们设计售楼处的座位的时候，可以适当的更加舒适一些，就不需要像刚需盘的大量人流量，我们会更加考虑到客户的舒适体验度，而不是打造一个快销品。

通过这个定位报告，我们还要分析它的区位特点，像这个案例，它在朱家角，离古镇很近，周围是水乡，为什么客户会到你的售楼处来买房子，要给客户一个标志性的记忆点，客户看重的是什么，是周围的自然环境，人文环境还是其它，要让客户能够记住这个售楼处，感觉到来这里买是对的，是他想要的产品。

再就是拿到这个项目后，我们分析后并不会马上就开始做设计，有了营销分析报告后，还要看建筑是怎么做的，我们和建筑是同时进行的，是密切相关的，像这个建筑的主入口设计流线，就是我们和建筑、景观一起讨论后的结果。建筑本身是一个斜面，这个原则我们是不应该改变的，我们要依据建筑的大体外形来延续我们室内空间的设计，而不能想当然的违背建筑的设计意图；

另外，我们还要关注景观设计的范围和流线，哪里要做水景，都是要相互协商而定的每个地产公司都有各自的强制要求，我们要严格按照它的要求来做，同时要保证它的流线顺畅和美观，但是流线设计要按照地产公司的要求来推导。

朱家角给我们的印象是有青砖白墙，有人文故事的古镇，我们在做设计的时候要体现出这个元素，增强客户的体验感，我们归根结底都是在做一个销售道具，一切的前提都是帮助地产商卖房子，要帮助他们凸显这个房子的优势，这些都要在我们的室内空间里面有所体现。

具体的设计要素我就不再一一赘述了，这里我想特别提一下灯，为什么提灯呢？就是想让大家能够保持一种一直学习的状态，灯具在十几年前用的东西和现在是完全不一样的，特别是LED灯的普及，最初的时候，我们还比较排斥LED，觉得它色温不稳定，颜色也不稳定，很不喜欢使用，但是现在我们必须要学会使用它。

我们看下灯光在实际案例中的使用，大概我们从前年才真正开始使用LED灯，这也是一个售楼处中心，想做一个坡屋顶，做一个大的架子，在做售楼处灯光的时候，有一个常规的原则，在比较高的空间中，不介意地面是暗的，更希望立面是亮的，这样对效果的展现会更加好，人的视线应该落到最应该关注的地方，比如沙盘，展示区，logo，其它的空间只是做一些气氛罢了，一切都是以销售为目的的。我们会有一个比较精准的照度分析，比如沙盘的区域我们会保证在1000lux，走道和墙面的空间150lux足以，这样的光线很容易就引导人们自然把注意力到该注意的地方去。

我们更注重立面或者某一个点的照明，而不是一个大面积的照明，像比如我们要烘托某个装饰，把它照亮，把灯光打到该打的地方去，不该打的地方就一点都不要打，这期间当然也有一些反复，像这种有办公，有住宅的比较大的空间，早期我们设计的时候在沙盘处，走道做一些补光，后面在方案调整后，把走道的光灭掉，只集中在沙盘区域，人自然而然的就会把注意力集中到这里。

再举一个海南融创的改造项目，之前的效果图也有一些灯光的问题，考虑到它是一个度假产品，我们要营造一个比较轻松的氛围，通过灯光模拟，做分析推导，落地的过程自然是相当艰难的，因为我们面对的是一个集团的地产商，有各方角色的人员要对接，但是我们最终的目的都是要保证呈现的效果。这是我们实景展示的效果，中间的沙盘区域是雪亮的，其它空间是偏灰暗的，洽谈区只保证立面上，和桌面上的点光源。

我们再来讲一下我们的产品设计板块，我们这两年也一直给地产商做精装研发的工作，做精装交付的一些标准化设计，从800元到几千元的标准都有做过，反而越大的地产商的精装交付标准越低。我们很想把我们的精装研发的理念能够落实到实际上，很巧的是有个“改造家”的项目让我们尝试了一次，让我们有个比较精准的落地。

我们做家装设计有一个观点——人性关怀，设计有对有错，我们更注重人性关怀。我们做的设计是否适合单个家庭的使用，是否适合这个片区人群的使用等，定位越精准，我们做的设计也就越正确。

在这个案例里面，它有一个很准确的家庭成员分析，有7口人，有孩子，是一个上海的老公房，属于一个厂矿的宿舍区，房间有65平，居住环境非常恶劣，洗手间和厨房是连在一起的，家里摆的东西很多，外婆，外公还有个太奶奶住在一起，闺女和女婿，5个月的孩子，还有一只猫，这些信息我们都要去分析，要逐一去理解他们的需求，比如采光不够，通风差，没有会客厅，厕所在厨房里面，人口多，只有一个洗手间，孩子缺少玩耍的空间，没有独立的空间，隔音差看电视影响休息等等。

我们在做这个家的时候，一直理解的就是想给他们创造一个美好东西，但是我们不应该改变他们固有的生活习惯，我们只能根据他们的生活习惯做一个引导，做更好的管理，而不是随意去改变别人的生活习惯，解决好这些问题，最大化的满足客户的需求，这是我们做设计的根本。生活方式不是设计师来改变的，设计师应该考虑到客户的广泛接受度的问题，更多的从第三方的角度来考虑问题。

我们还要考虑到人的收纳是有规律的，像需要玄关柜来放衣服，鞋，钥匙等，这些空间都要保证。衣服鞋子的收纳空间我们尽量做的充足一些，床底等空间都要利用上，我们并不在意一定在某一个地方做一个特别大的柜子，把收纳分开，使用会更便捷一些。因为是限价设计，我们常用的那些五金件可能用不起，我们就善用淘宝，的确是又便宜又好。

从安全的角度，安全锁，马桶边的扶手，洗澡的小板凳，纸巾盒等我们都是买的日本的原装产品，该花的一定是要花的。

最后，这次分享主要是针对地产商我们这十几年不断的总结、调整出的一些经验，一个原则的问题就是设计是真的有“对错的”。